大連仁和會計培訓(xùn)會計證培訓(xùn)會計從業(yè)資格證，是會計人員從事會計工作的必備資格，大連仁和以12年的教學(xué)培訓(xùn)經(jīng)驗沉淀，強資陣容,教學(xué)質(zhì)量，。|1 ！

我國的房地產(chǎn)、特別是專門從事房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，因其開發(fā)周期長，預(yù)售的產(chǎn)品多，一般對其應(yīng)繳納的土地增值稅采取平時預(yù)征、竣工結(jié)算后匯算清繳的方法。但目前普遍反映房地產(chǎn)土地增值稅計算麻煩，準(zhǔn)確率不高，為此，筆者將土地增值稅的預(yù)征和清算的方法介紹如下，供參考：

　　一、預(yù)征的方法。

　　預(yù)征是按預(yù)售乘以預(yù)征率計算，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。

　　假定A房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃開發(fā)住宅樓5棟，2015年年底竣工交付使用，預(yù)計總額50000萬元，2014年一季度取得預(yù)售10000萬元，當(dāng)?shù)睾硕ǖ耐恋卦鲋刀愵A(yù)征率為2，則應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為10000×2=200萬元。

　　二、匯算清繳的方法。

　　土地增值稅的匯算清繳主要包括清算時間的確定、的確認、扣除額的確定、未出售產(chǎn)品相關(guān)事項的確定以及應(yīng)納稅額的計算等幾方面。

　?。ㄒ唬┣逅銜r間的確定。

　　土地增值稅的清算時間根據(jù)以下情況確定：

　　1、具備下列情形的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

　?。?）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

　　（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　2.符合下列情形的，主管稅務(wù)機關(guān)將要求納稅人進行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)自接到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　?。?）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85以上，或該比例雖未超過85，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

　　（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

　?。?）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

　　（二）的確認。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及其有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括：貨幣、實物以及其他，在確認時應(yīng)注意五點：

　　1、已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認 。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

　　2、對在銷售時按縣級以上人民規(guī)定代收的各項費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其按下列方法和順序確認：

　?。?）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

　　（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

　　5、如果取得的是實物應(yīng)按時的市場價格折算成貨幣；如果取得的是無形資產(chǎn)應(yīng)按專門評估確認成貨幣；如果取得的是外國貨幣應(yīng)按 照取得的當(dāng)天或當(dāng)月1日公布的市場匯率折算成人民幣。也就是說，計算土地增值稅所使用的指標(biāo)，需要將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的各種形式的按上 述方法換算成人民幣現(xiàn)金形式的。

　　（三）扣除項目金額的確定。

　　房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅扣除項目的確定包括五項內(nèi)容：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包兩部分：

　　（1）為取得土地使用權(quán)支付的地價款。其中：對出讓的土地為支付的土地出讓金；對以行政劃撥方式取得的土地為按規(guī)定補交的土地出讓金；對以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

　?。?）在取得土地使用權(quán)時按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費和契稅等等。

　　2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本）。也就是開發(fā)房地產(chǎn)項目實際發(fā)生的成本，包括六部分：

　　（1）土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。與所得稅不同的是還包括土地閑置費。

　?。?）前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

　?。?）建筑安裝工程費。其中以出包方式開發(fā)的為支付給承包單位的建筑安裝工程費；以自營方式開發(fā)的為自建工程發(fā)生的建筑安裝工程費。

　　（4）基礎(chǔ)設(shè)施費。包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　?。?）公共配套設(shè)施費。指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　?。?）開發(fā)間接費用。指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。相當(dāng)于工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的制造費用。

　　3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。相當(dāng)于一般企業(yè)的期間費用或者營業(yè)費用。

　　對開發(fā)費用的扣除，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。分兩種情況：

　?。?）對能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融的證明的?？鄢痤~為利息支出加上按上述取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和不超過5的比例（具體由當(dāng)?shù)卮_定）計算扣除。

　?。?）對不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和不超過的10（具體由當(dāng)?shù)卮_定）計算扣除。

　　不過，在具體確定時還應(yīng)注意五點：

　?、倮⒌纳细》劝吹挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　?、诔^期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　③全部使用自有資金，沒有利息支出的，按上述②的方法計算扣除。

　?、芊康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用不能同時用上述兩種方法計算扣除，只能選其中的一種方法。

　?、萃恋卦鲋刀惽逅銜r，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護維護建設(shè)稅、印花稅、教育費附加，即“三稅一費”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓 時繳納的印花稅因已納入管理費用，因此，在此只能扣除營業(yè)稅、城市建設(shè)維護維護建設(shè)稅和教育費附加，即扣除“兩稅一費”。

　　5、財政部規(guī)定的其它扣除項目。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在計算土地增值稅時，除扣除上述四個項目的扣除金額外，可以按取得土地使用權(quán) 支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本之和再加計20的扣除金額，其他納稅人則不不允許。也就是說，加計20扣除政策只適用于專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、并已進行實質(zhì) 性開發(fā)的納稅人，對雖專門從事房地產(chǎn)開發(fā)但未進行實質(zhì)性開發(fā)（未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓）的納稅人只能扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn) 讓環(huán)節(jié)繳納的稅金；對非專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，只能扣除上述前四個項目的金額。

　　不過，在扣除項目金額的確定上還應(yīng)注意以下幾點：

　　1、對在銷售時按縣級以上人民規(guī)定代收的各項費用計入房價向購買方一并收取的，在將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的計稅后，實際支付的代收費 用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對實際 支付的代收費用也不得在計算增值額時扣除。

　　2、按我國土地增值稅管理的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算土地增值稅時具有下列情況的，需要對扣除成本進行評估：

　?、俪鍪叟f房及建筑物的；

　　②隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

　?、厶峁┛鄢椖拷痤~不實的；

　?、苻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。其計算公式為：

　　扣除成本=重置成本價×成新度折扣率。

　　重置成本價=交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正。

　　也就是說，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)如果存在上述②、③、④三種情況的，需要對成本項目金額進行評估扣除。

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量金。質(zhì)量金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

　　4、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

　　5、契稅，應(yīng)視同“按統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

　　6、拆遷安置費的扣除，按以下規(guī)定處理：

　?。?）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認（即按本 企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；或由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定），同時將此確認為房地產(chǎn) 開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

　　（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

　　7、扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　　8、與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。

　　（2）建成后無償移交給、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

　?。?）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

　　9、銷售已裝修的房屋的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

　　10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　?。ㄋ模┪闯鍪郛a(chǎn)品相關(guān)事項的確定。

　　在土地增值稅清算時對開發(fā)產(chǎn)品未全部出售，但已達到清算條件，被主管稅務(wù)機關(guān)確定需要清算的，對剩余未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，其待實現(xiàn)的不記入清算的 總額，已實現(xiàn)的成本費用也應(yīng)從總成本費用中剔除，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，按上述規(guī)定確認，扣除項目金額按清算時 的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。稅率和速算扣除系數(shù)適用清算時確定的稅率和速算扣除系數(shù)。

　?。ㄎ澹?yīng)納稅額的計算。

　　通過以上對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及扣除項目金額的確定后，按照土地增值稅的計算步驟，可以計算增值額了，土地增值稅的增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的-扣除項 目金額。計算出增值額，確定出增值額占扣除項目金額的比例（增值額÷扣除項目金額×），再找出適用稅率，也就可以計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額了， 即土地增值稅=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。

　　例如：假設(shè)上述A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗收，總建筑面積100000平方米，出售率達到90，已實現(xiàn) 總額為45000萬元，預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為：支付地價款及各種費用7000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元；財務(wù)費用中的利息 支出為3750萬元（已正確按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并已提供金融證明），轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為2900萬元；當(dāng)?shù)匾?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計 算扣除比例為5.收到主管稅務(wù)機關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時應(yīng)補繳土地增值稅的計算方法如下：

　?。?）實際總額為45000萬元。單位售價=45000÷（100000×90）=0.5萬元/平方米

　?。?）已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。

　　（3）取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用為7000萬元。

　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元。

　　（5）房地產(chǎn)開發(fā)費用=3750+（7000+12500）×5=4725萬元。

　　（6）允許扣除的稅費為2900萬元。

　?。?）加計扣除額=（7000+12500）×20=3900萬元。

　?。?）允許扣除的項目金額合計=（7000+12500+4725+2900+3900）×90=27922.50萬元。

　　單位扣除項目金額=27922.50÷（100000×90）=0.31025萬元/平方米

　?。?）增值額=45000-27922.50=17077.50萬元。

　?。?0）增值率=17077.50÷27922.50×=61.16。

　?。?1）按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十條規(guī)定，61.16的增值率大于50小于，適用稅率為40，速算扣除系數(shù)為5。

　?。?2）匯算清繳應(yīng)補交的土地增值稅=17077.50×40-27922.50×5-800=4634.875萬元。

　　假設(shè)清算結(jié)束后銷售剩余未出售的住宅10套，面積1000平方米，則應(yīng)繳納的土地增值稅=1000×〔（0.5-0.31025）×40-0.31025×5〕=60.3875萬元。

　　但還需要注意的是：土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的基本的核算項目或核算對象為單位計算的。成片受讓土地使用權(quán)分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓的，對允許 扣除項目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以準(zhǔn)確計算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分 攤。即：扣除項目金額=扣除項目總金額×（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的總面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積）。

　　總之，土地增值稅的匯算清繳如果能夠從以上幾個方面做到準(zhǔn)確確認和計算，其應(yīng)納稅款的匯算結(jié)果也就準(zhǔn)確無誤了。

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