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投資性房地產(chǎn)的定義與特征

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。

投資性房地產(chǎn)具有以下特征：

（一）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營性活動

投資性房地產(chǎn)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán)，這實質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費收人，是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流人。投資性房地產(chǎn)的另一種形式是持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟發(fā)展等因素有關(guān)，但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益，也是企業(yè)為完成其經(jīng)營目標所從事的經(jīng)營性活動以及與之相關(guān)的其他活動形成的經(jīng)濟利益總流入。

（二）投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn)

企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售之外，出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動，甚至成為個別企業(yè)的主營業(yè)務。

投資性房地產(chǎn)的范圍

投資性房地產(chǎn)主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

1.已出租的土地使用權(quán)

已出租的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。

2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。

企業(yè)在判斷和確認已出租的建筑物時，應當把握以下要點：

（1）用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物，企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。

（2）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一蝦應自租賃規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。

（3）企業(yè)將建筑物出租，按租賃向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。例如，企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業(yè)應當將其確認為授資性房地產(chǎn)。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的范圍

下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：

（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

如果某項房地產(chǎn)部分用于賺取租金或資本增值、部分自用（即用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理），能夠單獨計量和出售的、用賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。東該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。